Kommt bei einer Immobilienfinanzierung ein Tilgungsträger zum Einsatz, wird der Kredit endfällig getilgt. Während der Laufzeit zahlen Kreditnehmer ausschließlich die anfallenden Zinsen. Anstelle der Tilgung wird in eine Kapitallebensversicherung einbezahlt, mit deren Ablaufleistung der Kredit bei Fälligkeit bedient wird.
Das Ziel des Modells ist es unter anderem, mit den Einzahlungen in den Tilgungsträger eine Rendite zu erzielen, die die Finanzierungskosten übersteigt. Dadurch sollen sich die Nettokosten verringern. In der Praxis ist dies jedoch kaum zu schaffen: Neu abgeschlossene Lebensversicherungen lassen eine Rendite von – bestenfalls – 4,5 Prozent im Jahr erwarten. Fondsgebundene Policen können sich zwar besser entwickeln, bergen umgekehrt jedoch auch ein größeres Risiko.
Auch in Zeiten niedriger Zinsen sind Tilgungsträger-Modelle nur selten eine gute Wahl. Niedrige Finanzierungskosten sollten besser zu einer raschen Tilgung genutzt werden. Ein Tilgungsträger macht zudem den Ausstieg aus der Finanzierung in den ersten Jahren besonders teuer, weil der Rückkaufwert gering ist.
Die steuerlichen Vorteile früherer Zeiten sind ebenfalls dahin geschmolzen: Lebensversicherungen, die nach 2004 abgeschlossen wurden, sind nicht mehr automatisch nach 12 Jahren steuerfrei.
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